Protos Real Estate

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TECHNICAL ADVISORY

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Protos assiste Banche, Fondi e Investitori nel percorso di Technical Due Diligence, finalizzato ora al financing ora al transaction o semplicemente a verificare la compliance e lo stato di conservazione e fruibilità di asset Real Estate e a identificare le eventuali azioni correttive.

Se parliamo dello sviluppo di un’iniziativa, il report di Due Diligence verterà sull’analisi del contesto autorizzativo, tecnico, organizzativo-gestionale, contrattuale, economico e di mercato, con l’obiettivo di valutarne l’affidabilità, soprattutto in termini di assunzioni su tempi e costi, identificare il quadro dei rischi e le soluzioni di mitigazione.

Se invece parliamo di un asset (o di un portafoglio) da acquisire, il report di Due Diligence metterà a fuoco lo stato di conservazione e manutenzione, la godibilità, la legittimità urbanistico-edilizio-catastale, la conformità impiantistica, la completezza del set documentale (dalla titolarità, a certificazioni e collaudi tecnici, a titoli edilizi e agibilità, ….), per poter identificare e valorizzare gli interventi professionali e realizzativi necessari per conseguire uno stato ottimale dell’asset.

Spesso il percorso di Technical Due Diligence è integrato da altri servizi, quali Insurance Due Diligence, Appraisal (per uso corrente o HBU), Transaction Advisory, Design Assessment, Structural & Seismic Assessment, Energy Efficiency Audit.
Il servizio di Project Monitoring si avvia in fase di closing dei finanziamenti bancari e viene svolto a favore degli Enti Finanziatori: consiste nel monitoraggio del rispetto dei termini e delle condizioni di sviluppo stabilite nei contratti di progetto.

Protos, leader nel mercato, svolge il servizio con approccio proattivo, rivolto a prevenire o a mitigare gli effetti di evoluzioni del progetto poco aderenti alle attese.

In questo settore, il deliverable è significativamente variabile in funzione del settore, della dimensione del progetto, della complessità del quadro degli affidamenti contrattuali e dei costi di progetto.
Transaction Advisory è la denominazione che diamo a un insieme di servizi dedicati a tutte le fasi di un'operazione di acquisizione di asset  Real Estate.

Per esempio, il segmento del mercato immobiliare dei distressed asset, soprattutto ex leasing, è molto attivo in questo momento. I portafogli di immobili, rimpossessati o da rimpossessare, sono destinati al riposizionamento o alla vendita, singola o in blocco, secondo le opportunità offerte dal mercato. Una visione «dinamica» dei processi di analisi tecnica e di mercato di tali assets consente potenziali creazioni di valore inespresso (H&B Use). il servizio è rivolto a: banche, società di leasing, grandi proprietà immobiliari, curatori fallimentari, etc.

Il processo che guida le Società proprietarie nella identificazione e selezione degli scenari sostenibili di valorizzazione o dismissione richiede il supporto di un Due Diligence team dedicato e di elevata competenza tecnica e conoscenza del mercato, dotato di expertise sui connessi aspetti legali,  fiscali e finanziari.

Una volta chiari e stabiliti gli scenari, è necessario un Project Management team, con il compito di pianificare le attività in linea con gli obiettivi di risultato della proprietà, costantemente registrando i progress, gli eventuali scostamenti e le azioni correttive per raggiungere gli obiettivi di valorizzazione e/o vendita.
Protos supporta i clienti nella creazione di data room documentali e fisiche per garantire la disponibilità dei documenti tecnici necessari ad una gestione consapevole della proprietà.
In caso di alienazione del bene, Protos supporta il Notaio rogante nella lettura dei documenti e nella predisposizione del fascicolo di corredo alla vendita.
Protos, a supporto, ad esempio, di operazioni di vendita o di ristrutturazioni del debito, svolge attività di valutazione di redditività di portafogli di commesse.
Il servizio si articola su un’analisi articolata che contempla la lettura critica e incrociata di temi contrattuali, organizzativi, produttivi, da un lato, e, dall’altro, di processi, budget e costi.
Protos svolge attività di verifica, a vari livelli di approfondimento, di adeguatezza, completezza, aderenza alla normativa e efficacia delle progettazione di qualsiasi opera di ingegneria.
L'attività può essere svolta nell'ambito financing, transaction (for compliance or best use development), asset management e insurance.
Protos esegue verifiche di adeguatezza e vulnerabilità sismica per qualsiasi opera di ingegneria e per immobili.
Il servizio si articola in un percorso preliminare, volto, su base desk, a verificare l'assoggettabilità alla verifica di vulnerabilità sismica dell'asset secondo la corrente normativa e prosegue, in caso di riscontro affermativo, con accesso agli atti, verifiche sugli elaborati progettuali, indagini anche invasive on site, modellizzazioni, per concludersi con la definizione di un piano capex per l'adeguamento.
Risk Advisory & Risk Management sono al servizio, da oltre trent'anni, dei nostri clienti nazionali e internazionali, promotori di progetti complessi nel settore Real Estate, per misurare/stimare i rischi e promuovere/implementare le migliori strategie, in ottica best practice, per la corretta gestione dei rischi associati alla realizzazione e/o gestione dei progetti stessi.

Il Servizio si è dimostrato uno strumento indispensabile e efficace per la mitigazione dei rischi soprattutto per sviluppi articolati ampi e grandi opere, per i quali i rischi più elevati sono ascrivibili al contesto geologico, idrogeologico e geotecnico, ambientale e alla complessità del contesto ambientale (aree urbane, aree a rischio idraulico, ecc.).Tipici deliverables di questo servizio sono: il Risk Management Plan, il Cost & Schedule Contingency Plan e la Contractual Risk Allocation Matrix.

INSURANCE ADVISORY

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L'attività di Due Diligence assicurativa viene svolta da un team specializzato e in ottica custom, prevalentemente nell'ambito financing, a copertura di un progetto, e nell'ambito corporate – business o asset management - a favore di aziende interessate a migliorare la gestione del rischio attraverso un'analisi assicurativa di dettaglio.

I settori coperti dal servizio sono Construction & Operation, Manufacturing, Energy, Real Estate.

L'obiettivo è quello di analizzare il progetto o asset/processi aziendali per identificare il Quadro dei Rischi associati, le forme di mitigazione assicurativa e le proposte del mercato, variabili in funzione dell'incisività della copertura e dei costi, su cui costruire il Programma Assicurativo in ambito corporate o financing.
Protos rivolge il servizio di Loss Prevention & Risk Engineering a Enti Finanziatori di progetti Real Estate per:
  • minimizzare l'esposizione rispetto a fattori di rischio specifici, individuati in un'analisi tecnica eseguita in accordo con criteri e finalità predefinite;
  • ottimizzare i parametri assicurativi di polizza e calcolare i premi in maniera calibrata;
  • confermare o meno la necessità di attivare un monitoraggio tecnico-assicurativo mirato;
  • normalizzare i rischi in portafoglio ;
  • valutare i rischi tecnici correlati al rilascio di bond contrattuali/prestazionali.
in particolare, per ogni specifico progetto/contratto da finanziare, il supporto di Protos prevede:
  • l'individuazione di eventuali carenze tecniche, organizzative, progettuali e di aspetti di maggiore criticità (risk matrix);
  • la definizione di possibili azioni correttive e di mitigazione dei rischi;
  • la valutazione quantitativa e qualitativa dei rischi residui (risk rating).
Con le medesime finalità Protos offre il proprio supporto anche nell'implementazione di strumenti informatici ad hoc calibrati sulle esigenze del Cliente e finalizzati ad applicare, in maniera sistematica e di facile utilizzo, modelli condivisi di valutazione del rischio.

NPE SERVICES & ADVISORY

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Protos è un player di riferimento del mercato dell'appraisal, riconosciuto per competenza e indipendenza, e scelto da BCE (2020) e Banca d'Italia (2014) per i processi di Asset Quality Review

Nel mercato degli NPE, la valutazione HBU diventa lo strumento per creare valore, ovvero per identificare le strategie di valorizzazione del singolo asset o del portafoglio.

Ciò vuol dire che sulla base delle risultanze di analisi urbanistico-autorizzative e dello stato di sviluppo dell'asset (green field, brown field, completed, etc.), Protos identificherà, tra tutti gli usi tecnicamente possibili, legalmente consentiti e finanziariamente sostenibili, quelli in grado di individuare uno scenario di valorizzazione della proprietà immobiliare secondo la sua massima potenzialità.
Protos seleziona per i propri clienti, come Credit Management Companies o proprietari di portafogli di asset reimpossessati o NPL (immobiliari, impianti, beni strumentali, etc.), le migliori strategie per una block sale o asset by asset sale, a seconda del contesto.
Dalla vivacizzazione delle aste alla gestione della vendita dell'asset tramite agenzie o intermediari immobiliari locali, Protos supervisiona e rendiconta le attività fino all'obiettivo finale di vendita.

PROJECT CONTROL & CONSTRUCTION MANAGEMENT

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Per i vostri progetti Real Estate i team Protos di Project & Construction Management mettono a vostra disposizione competenza, esperienza, abilità, metodologie e strumenti da best practices per una gestione efficace e efficiente del vostro progetto.

Obiettivi e priorità, ruoli e compiti, risorse e vincoli, programmazione e coordinamento: bilanciare, verificare, revisionare e controllare questi elementi in tutti gli ambiti e tempi del progetto e garantire adeguati piani di lavoro e di comunicazione è il nostro obiettivo, per soddisfare le vostre aspettative.
Per Asset & Investment Managers del settore Real Estate,Protos costruisce ad hoc i servizi di Project Control e Alta Sorveglianza, a supporto del vostro Project Management Office.

Il servizio di Project Control (PC) sostiene proattivamente il Project Manager in tutto l'arco temporale di vita del progetto, dall'alba progettuale alla messa in esercizio/in pristino/a reddito, mediante la definizione degli obiettivi, la verifica costante del rispetto del budget e della pianificazione e l'identificazione di possibili azioni di miglioramento.

Anche l'Alta Sorveglianza può interessare tutto l'arco di vita di un progetto ma, rispetto al PC, è un servizio che legge olisticamente un Progetto, analizzando temi autorizzativi e progettuali, così come aspetti contrattuali, organizzativi, assicurativi, etc.

Le modalità di svolgimento dei due servizi e i deliverables possono essere significativamente diversi in funzione del cliente, sia in termini di numero sia in termini di tipologia, variando a seconda della dimensione e della durata del progetto nonché della tipologia di stakeholder destinatario della rendicontazione.
Da oltre 15 anni Protos costruisce servizi personalizzati controllare e verificare il rispetto dei Service Level Agreement di servizi immobiliari.

Il servizio rendiconta i risultati delle verifiche e garantisce la lettura critica dei risultati con spunti di riflessione articolati su vere e proprie proposte di varianti di strumenti e processi.

I nostri clienti gestiscono asset real estate (e.g. immobili a reddito, a destinazione direzionale, turistico-ricettiva, etc.).
L'Asset Monitoring è un servizio che interessa tutte le opere di ingegneria in esercizio, afferenti al settore Energy, Infrastructures e Real Estate e che si svolge secondo modalità, metodologie, criteri e tecnologie dipendenti dal settore di appartenenza oltre che dalla dimensione dell'opera, dal suo uso, dalla sua utilità (Pubblica o Privata) e dalla triade reliability, durability, maintenability.

Protos, grazie anche ad alcune partnership specialistiche, si propone come remote inspector dello stato e dell'evoluzione di opere che necessitano, per motivi che variano dallo stato dell'opera stessa alla modifica della normativa delle costruzioni e della normativa sismica, un monitoraggio accurato e supportato da una lettura consulenziale dei risultati, volta a garantire azioni efficaci e sostenibili.

APPRAISAL & MARKET ADVISORY

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Scelti da BCE (2019-2020) e da Banca D’Italia (2014) per l’Asset Quality Review

È un servizio trasversale a tutte le Società del Gruppo, interessando infrastrutture, assicurazioni, immobiliare, NPE e energia.

Protos, player di riferimento nel settore dell'appraisal, fornisce assistenza a una molteplicità di tipologie di clienti - Banche, Istituti di Leasing, Compagnie Assicurative, Curatori e Liquidatori Fallimentari, proprietari e gestori di asset, potenziali acquirenti, Credit Management Companies, etc. - nell'individuazione del più probabile valore di mercato di progetti «as is» o «as (to be) completed» di asset, utilizzando metodologie, modelli di stima e di reporting basati sulle best practices internazionali e compliance oriented (Standard RICS, IVSC, IAF/AFRS, IVASS, USPAP, TEGOVA, Banca d'Italia, ABI).

In funzione del settore/industry - Real Estate, Energy, Infrastructures, Manufacturing, Marine & Nautical, Agricultural - della tipologia di asset e del contesto in cui siamo chiamati a operare (financing, transaction, insurance, distressed assets, asset management), il Market Value viene talora integrato da stime in ottica Security/MLV, Quick Sale, Forced Sale, Insurance, Judicial, Highest & Best Use o dal Valore Normale, dal Valore dell'usufrutto/nuda proprietà, dal Valore del diritto di superficie, dal Valore di macchinari e impianti strumentali, da valutazioni statistiche.

I nostri report sono articolati su un template comune, ancorati a una piattaforma web-based, ma mantengono la possibilità di personalizzazione sulla base delle esigenze del Cliente.
L'organizzazione del nostro servizio prevede:
  • un Appraisal Central Unit, con il compito di stabilire gli indirizzi metodologici e operare verifiche a campione sui prodotti emessi;
  • un Appraisal Management Team, composto di Senior Appraisers, che si occupa, da un lato, di verificare il rispetto degli indirizzi metodologici stabiliti nell'operato dei valutatori interni ed esterni e, dall'altro, di gestire il rapporto con il Cliente secondo i service levels stabiliti da mandato o da Accordo Quadro;
  • Appraisers, Junior Appraisers e un network nazionale di circa 150 tecnici qualificati esterni.
I punti di forza del nostro servizio sono:
  • Indipendenza – Protos è estranea a attività commerciali
  • Conoscenza del mercato – capacità di selezionare validi osservatori immobiliari
  • Competenza trasversale – capacità di gestire da più prospettive i profili di rischio
Protos può essere considerato un punto di osservazione privilegiato di alcuni mercati, per i quali, negli anni, ha costituito a vario titolo un riferimento per i player negli ambiti di financing e transaction.
Ad esempio nel mercato del Real Estate e del  Leasing Immobiliare, Protos ha valutato e seguito le fasi esecutive, solo negli ultimi 15 anni, rispettivamente di:
  • Oltre 1.500 Sviluppi Immobiliari,
  • oltre 200.000 asset leasing in tutta Italia.
  • monitorando le evoluzioni normative e i trend di mercato, di HBU e/o tecnologici;
  • monitorando le applicazioni realizzative delle soluzioni progettuali innovative o consolidate;
  • arricchendo di dati tecnici ed esperienziali i Competence Center interni, riferimenti di valore.

BUSINESS STRATEGY ADVISOR

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Protos svolge attività di consulenza e audit su filiere produttive e processi aziendali nel settore  Real Estate, con modalità di volta in volta tarate sull'obiettivo fissato dal cliente.
Il servizio consiste nella lettura critica dello stato «as is» per determinare, sulla base dei «gap» identificati, uno o più scenari «to be», costruiti sulle best practices e volti a generare un quadro evolutivo dell'azienda e dei suoi processi.
Tutte le società del Gruppo Protos mettono a disposizione dei propri clienti approcci e competenze trasversali, esperienza, creatività, conoscenza e lettura del mercato per identificare quegli scenari che possono creare valore nel loro business, ottimizzandone il profilo evolutivo.

Gli strumenti possono essere molti e diversi, caso per caso e settore per settore: market studies, feasibility studies, investiment analysis, technical solutions, organisational solutions, e molto altro.

Protos Real Estate opera come Investment Advisor, nell'analisi di redditività di portafogli esistenti o nella verifica di profittabilità di scelte acquisitive, anche nell'ambito di portafogli NPL, in collaborazione con Protos NPE.
Protos NPE, inoltre, ha contribuito e continua a contribuire nella progettazione, anche informatica, delle strategie di gestione e prioritizzazione dei processi propedeutici alla cessione e/o valorizzazione dei crediti non performing.

LITIGATION & DR ADVISORY

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Le caratteristiche di indipendenza e terzietà, il know-how tecnico specialistico e l'esperienza maturata in oltre trent'anni al servizio di clienti nazionali e internazionali, fanno di Protos il soggetto ideale per il ruolo di esperto indipendente in una molteplicità di ambiti e, in particolare, nel settore Real Estate.

Affidarsi a Protos significa poter contare su un polo specialistico, competente e autorevole, che è in grado disviluppare analisi tecnicamente complesse in maniera tempestiva e fornire opinion attendibili e comprovate, a supporto di fasi di pre-contenzioso.

Tipici deliverables di questo servizio sono: la Verifica di Congruità, l'Opinion Report e l'Expert Report.
A sostegno della definizione giudiziale ed extragiudiziale delle controversie e, più in generale, per la gestione ottimale di contenziosi, pre-contenziosi, arbitrati e litigation che, in senso più ampio, richiedono il supporto tecnico-analitico da parte di gruppi di lavoro multidisciplinari, Protos offre il servizio di supporto quale Consulente Tecnico di Parte (CTP) in numerosi aree e contesti dell'ingegneria nel settore Real Estate.

L'attività di CTP potrà riguardare, a titolo indicativo e non esaustivo, contenziosi inerenti il rispetto delle norme tecniche e contrattuali, la qualità di opere eseguite, l'adeguatezza delle indagini preliminari e delle scelte progettuali, la congruità di tempi e costi di esecuzione, la congruenza tra quanto eseguito e quanto previsto in base agli accordi contrattuali sottoscritti.
Protos svolge attività di analisi e valutazione di riserve in corso di costruzione (Construction Claims) per conto di General Contractor/Appaltatori così come di Employer/Committenza privata.

Attraverso Protos Check è l'unica società in Italia a disporre dell'accreditamento di Organismo di Ispezione indipendente per la validazione delle riserve negli Appalti Pubblici e svolge il servizio dal 2012.

L'attività di Protos è volta a esprimere un giudizio indipendente e equidistante dagli approcci e dalle posizioni delle parti, sulla base dell'analisi dei vari elementi che caratterizzano le istanze risarcitorie espresse, la relativa attendibilità e ammissibilità, nonché la relativa coerenza con le obbligazioni e i termini contrattuali vigenti.

Ove la verifica attenga lo specifico tema della quantificazione economica delle riserve, il cui valore di ragionevole ottenimento costituisce, di fatto, un asset per il soggetto che le ha formulate, Protos esprime una valutazione di ragionevolezza delle medesime, valutandone le ricadute economiche in termini di "curve di probabilità" e associando a diverse probabilità di successo (o ad una singola, se richiesto) i relativi range di importo corrispondenti.
Protos opera nei vari scenari di composizione della controversia quali accordo bonario, arbitrato e transazione.